Zurückbehaltung des Kaufpreises bei Ratenplan nach Bauträgervertragsgesetz
a3BAU Ausgabe 9/2016:
AIn einer aktuellen höchstgerichtlichen Entscheidung hatte sich der OGH mit einer Frage zu beschäftigen, ob der Erwerber im Bereich des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) bei Anwendung der so genannten Ratenplanmethode bei Vorliegen von ins Gewicht fallender Mängel – abgesehen vom Haftrücklassbetrag – die letzte Rate bis zur Mängelbehebung zurück behalten kann.
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Wie an dieser Stelle bereits mehrfach erwähnt wurde, ist einer der gefährlichsten Einwände des Auftraggebers (AG) in Bauprozessen, dass der Werklohn des Bauunternehmers (AN) nicht fällig sei, weil das Gewerk mit Mängeln behaftet sei. Dieser Einwand ist deshalb so gefährlich, weil nach ständiger Rechtsprechung der AG das Recht hat, den restlichen Werklohn bis zur vollständigen Mängelbehebung zurück zu behalten.
Wenn also ein Bauunternehmen den Werklohn einklagt und sich im Prozess herausstellt, dass ins Gewicht fallende Mängel vorliegen, dann ist die Werklohnklage mangels Fälligkeit abzuweisen.
An diesem Zurückbehaltungsrecht des AG an dem der OGH trotz vielfacher Kritik aus der Lehre nach wie vor festhält, sind schon viele Bauunternehmen in Bauprozessen gescheitert.
Dies nicht zuletzt auch deshalb, weil Bauunternehmen – möglicherweise auch aufgrund fehlerhafter Beratung – auch nach Vorliegen des Sachverständigengutachtens im Bauprozess an ihren Standpunkt festhalten und die im Sachverständigengutachten bejahten Mängel nicht beheben.
Nunmehr hatte sich der OGH mit einem Fall zu beschäftigen, auf den das Bauträgervertragsgesetz anzuwenden war. Gemäß dem zwischen den Streitparteien abgeschlossenen Bauträgervertrag wurde dem Treuhänder der unwiderrufliche Auftrag erteilt, Kaufpreisraten entsprechend dem Leistungsfortschritt an den Bauträger auszuzahlen (Ratenplanmethode gemäß § 10 BTVG). Im Bauträgervertrag wurde die Aufgabe des Sachverständigen, der den Baufortschritt zu überprüfen hatte, näher beschrieben.
Demnach sollte es seine Aufgabe sein, durch Augenschein, ohne Vornahme von Materialprüfungen udgl. zu beurteilen, ob die nach den üblichen Regeln des Baugewerbes zum Zeitpunkt der Begehung der Baustelle und der Einhaltung eines branchenüblichen Bauablaufes sinnvoll und technisch zweckmäßig herzustellenden Bauleistungen, jedenfalls aber die Bauleistungen im Umfang der vereinbarten Bau- und Ausstattungsbeschreibung erbracht wurden und ob diese Bauleistungen mit gravierenden Mängeln, die schon allein durch optische Begutachtung erkennbar sind, behaftet sind.
Die beklagten Erwerber leisteten die Teilzahlungen entsprechend den im Bauträgervertrag vereinbarten Ratenplan teilweise. Der klagende Bauträger hat im Prozess das restliche Entgelt von ca. € 60.000,-- samt Zinsen geltend gemacht. Die gegenständliche Rate sei mit der Bestätigung (des SV) über die Fertigstellung der Außenanlagen fällig geworden. Für allfällige Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche sei nur der Haftrücklass vorgesehen und das Zurückbehaltungsrecht über weitere Kaufpreisteile ausgeschlossen.
Im Prozess ist in weiterer Folge hervorgekommen, dass Mängel der Bauleistung vorlagen, die einen Behebungsaufwand von rund € 11.000,-- erforderten. Darüber hinaus kam hervor, dass die Heizungsanlage an einem Mangel litt, zu dessen Behebung ein Aufwand von zumindest € 16.000,-- erforderlich war. Das „Spannende“ in dem abgeführten Verfahren war die Frage, ob die Erwerber trotz Vereinbarung der Ratenplanmethode nach BTVG bei Vorliegen ins Gewicht fallender Mängel die mangelnde Fälligkeit des restlichen Werklohnes gemäß § 1052 ABGB einwenden und sohin die Zahlung der letzten Rate zurückhalten konnten.
Der OGH bejahte eindeutig dieses Zurückbehaltungsrecht der Erwerber. Auch wenn das BTVG zu diesem Zurückbehaltungsrecht keine ausdrückliche Regelung enthalte, ergäbe sich schon aus dem klaren Regelungszweck der dem Schutz des Erwerbers dienenden Bestimmungen, dass seine (jene des Erwerbers) Rechtsposition nicht gegenüber allgemeinen privatrechtlichen Vorschriften verschlechtert werden soll. Deshalb stehe auch im Rahmen des BTVG dem Erwerber das Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 1052 Satz 2 ABGB zu, wenn zwar der letzte Bauabschnitt erreicht ist, aber Mängel vorliegen, die nach allgemeinen Regeln die Zurückbehaltung des noch offenen Entgelts rechtfertigen.
Die betreffende Entscheidung des OGH bedeutet, dass dem Bauunternehmen auch nach Anwendung der so genannten Ratenplanmethode nach § 10 BTVG der Anspruch auf die letzte Kaufpreisrate nur dann zusteht, wenn die Bauleistung nicht mit ins Gewicht fallenden Mängeln behaftet ist.